CÁCH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN QUY NHƠN

Bất động sản nói chung và những bất động sản tại thị trường Quy Nhơn Bình Định là những tài sản, sản phẩm có giá trị cao và giá có xu hướng gia tăng theo thời gian, chu kỳ nhất định và cũng theo quy luật cung cầu,… Hiện tại hầu như ai sở hữu bất động sản cũng có nhu cầu định giá bất động sản mà mình sở hữu với mức giá phù hợp với từng loại hình bất động sản để đảm bảo minh bạch, thuận lợi, ít bị thiệt thòi trong giao dịch và ứng dụng. Cùng Nhà đất Quy Nhơn điểm qua 1 số yếu tố tác động đến giá trị và 1 số phương pháp định giá khoa học nhé.

BỐN YẾU TỐ CƠ BẢN TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ TRỊ CỦA BẤT ĐỘNG SẢN QUY NHƠN VÀ NHỮNG BĐS KHÁC

Nhu cầu : mong muốn hoặc nhu cầu sở hữu được hỗ trợ bởi các phương tiện tài chính để đáp ứng mong muốn
Tiện ích : khả năng đáp ứng mong muốn và nhu cầu của chủ sở hữu trong tương lai
Sự khan hiếm: nguồn cung hữu hạn của các đặc tính cạnh tranh
Khả năng chuyển nhượng: dễ dàng chuyển quyền sở hữu .

MỐI QUAN HỆ GIỮA ĐỊNH GIÁ BÂT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Định giá bất động sản liên quan đến các quan hệ giao dịch trên thị trường bất động sản như mua, bán, thế chấp, thuê bất động sản và đền bù…mối quan hệ đó được thể hiện thông qua:

Định giá bất động sản giúp cho người bán và người mua xác định được giá trị thị trường của bất động sản, đảm bảo cho việc thanh toán trên cơ sở giá cả hợp lý, tránh được rủi ro tạo điều kiện cho việc giao dịch, thỏa thuận mua bán bất động sản diễ ra thuận lợi.
Định giá bất động sản giúp cho các ngân hàng, các tổ chức tín dụng có căn cứ để thực hiện cho vay bằng thế chấp tài sản là các bất động sản
Định giá bất động sản giúp các doanh nghiệp định giá được tài sản của doanh nghiệp, qua đó định giá được doanh nghiệp để doanh nghiệp có thể tiến hành mua, bán , sáp nhjap, cổ phần hóa, chuyển đổi doanh nghiệp trên thị trường.
Định giá bất động sản giúp cho Nhà nước có căn cứ để thu thuế BĐS, lệ phí dịch vụ và tiền thu từ bán các BĐS của Nhà nước đảm bảo công bằng, hợp lý.

5 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN QUY NHƠN

Các BẤT ĐỘNG SẢN là hàng hóa trên thị trường bất động sản. Khi lựa chọn phương pháp định giá BĐS phải đảm bảo nguyên tắc phù hợp với quy định của pháp luật, đồng thời phù hợp với đặc điểm, tính chất, công năng của BĐS cần định giá, phù hợp với xu hướng hội nhập của nền kinh tế (việc định giá BĐS cần quan tâm tới chu kỳ sản phẩm BĐS và giá trị đầu tư vào các dự án BĐS trong nước, cũng như các nước trong khu vực và trên toàn thế giới).

Mặt khác, việc lựa chọn phương pháp định giá BĐS còn phải tùy thuộc vào khả năng thu thập thông tin từ BĐS đó trong thực tiễn. Hiện nay, có nhiều phương pháp định giá BĐS nhưng tùy vào điều kiện hoàn cảnh cụ thể, tình hình thị trường , tính hợp lý của mỗi phương pháp định giá (sự thuận lợi và hạn chế của mỗi phương pháp) mà có thể lựa chọn 1 trong 5 phương pháp định giá BĐS sau:

PHƯƠNG PHÁP 1: Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp đánh giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các BĐS tương tự (về loại đất, diện tích, hạng đất, hình dạng, loại đường phố, loại công trình và vị trí địa lí) với giá giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm định giá. Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng tốt nhất khi định giá các BĐS để ở hoặc đất trống trong các khu vực dân cư, các BĐS thương mại – dịch vụ có tính đồng nhất (các căn hộ, chung cư để ở, các dãy nhà xây cùng một kiểu, các phân xưởng và nhà kho xây trên cùng một mặt bằng để cho thuê). Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên phân tích của việc mua, cho thuê BĐS được so sánh trên thị trường và hàng hóa có thể được giả định thay thế. Tuy nhiên, sự giống nhau giữa các BĐS nhiều khi khó đạt được, hơn nữa giá BĐS thường thay đổi theo thời gian. Trình tự xác định giá trị BĐS theo phương pháp so sánh trực tiếp được thể hiện ở các bước:

Bước 1: Thu thập thông tin về những BĐS tương tự được giao dịch trong thời gian gần đây
Bước 2: Kiểm tra, so sánh, phân tích thông tin về BĐS có liên quan
Bước 3: Lựa chọn và điều chỉnh có nội dung liên quan đến BĐS (đặc biệt là giá BĐS)
Bước 4: Xác định giá trị của BĐS dựa trên giá BĐS tương đương sau khi điều chỉnh.

– Ưu điểm

Phương pháp so sánh chủ yếu áp dụng trong định giá BĐS là giao dịch mua, bán phổ biến trên thị trường. Đây là phương pháp hầu như không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, vì không cần xây dựng các công thức hoặc mô hình tính toán, mà dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để thừa nhận các dấu hiệu về giá trị.
Phương pháp này thể hiện sự đánh giá về giá trị thị trường, vì vậy có cơ sở vững chắc để được khách hàng, cũng như các cơ quan pháp lý công nhận.

– Nhược điểm

Cần thiết phải có thông tin thị trường rõ ràng về những giao dịch BĐS tương tự nếu không sẽ không áp dụng được.
Các thông tin thường phải mang tính chất lịch sử, ở thời điểm khác nhau, việc đưa về cùng một mặt bằng đánh giá là khó khăn, đặc biệt các BĐS ở nước ngoài.
Phương pháp này sử dụng ở những nơi thị trường phát triển hoặc đang phát triển. Những nơi thị trường kém phát triển, việc sử dụng phương pháp này không những rất khó khăn mà kết quả thu được không có cơ sở vững chắc và thiếu sức thuyết phục.

PHƯƠNG PHÁP 2: Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí: Phương pháp này thực chất là phương pháp chi phí giảm giá (hay còn gọi là phương pháp thầu khoán) là phương pháp ước tính của các bộ phận cấu thành của BĐS (thửa đất và nhà cửa, bất động sản trên đất). Giá trị của các bộ phận cấu thành của BĐS được đo bằng chi phí để mua sắm, xây dựng ra nó. Đây là phương pháp dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của một diện tích đất xác định được đầu tư có thể ước tính bằng tổng giá trị đất và giá trị các công trình gắn liền với đất sau khi đã được khấu hao. Qua đó ta sẽ xác định được giá của BĐS qua phương pháp chi phí đó:

Giá thị trường = Giá thị trường của lô đất + Chi phí tái tạo thay thế công trình trên đất – Giá trị hao mòn tích lũy

Phương pháp chi phí thường được ứng dụng để định giá BĐS dành cho mục đích sử dụng riêng biệt, như: bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, cơ sở lọc dầu…là những BĐS ít có số liệu so sánh thị trường; định giá cho mục đích bảo hiểm; phương pháp định gá của người tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu thể hiện qua trình tự các bước xác định giá BĐS:

Bước 1: Ước tính giá trị của miếng đất cần định giá, coi như miếng đất đó là đất trống và giả thiết việc sử dụng là cao nhất và tốt nhất
Bước 2: Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng mới hoặc để thay thế những công trình xây dựng hiện có trên đất
Bước 3: Ước tính toàn bộ tổng số tiền giảm giá tích lũy (hao mòn thực tế) của các công trình xây dựng hiện có trên đất.
Bước 4: Trừ số tiền giảm giá tích lũy khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những công trình xây dựng hiện có trên đất
Bước 5: Cộng giá trị ước tính của miếng đất với chi phí giảm giá của công trình, sẽ được giá trị ước tính của BĐS cần xác định giá.

– Ưu điểm

Được dùng để định giá BĐS khi thiếu những chứng cứ thị trường để so sánh, hay thiếu cơ sở để dự báo thu nhập trong tương lai mà BĐS tạo ra
Phương pháp này tương đối đơn giản về mặt toán học, thích hợp cho định giá các BĐS dùng cho mục đích riêng biệt, cho mục đích bảo hiểm, cho đấu thầu…

– Nhược điểm:

Phương pháp chi phí phải dựa vào các dữ liệu thị trường nên cũng có những hạn chế về thu thập dữ liệu cần thiết.
Các chi phí của BĐS không phải lúc nào cũng đồng nhất hay phù hợp với giá trị của BĐS. Do đó, định giá dựa trên chi phí nhiều khi không phản ánh đúng giá trị thị trường.
Việc ước tính hao mòn tài sản phụ thuộc nhiều vào người định giá BĐS.
Người định giá phải thông thạo công nghệ xây dựng và phải có đủ kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp định giá này.

PHƯƠNG PHÁP 3: Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập là phương pháp ước tính giá thị trường của một BĐS, dựa trên các thu nhập mà BĐS đó sẽ đem lại hoặc có khả năng đem lại trong tương lai. Giá trị BĐS được ước tính bằng việc vốn hóa giá trị các thu nhập ước tính trong tương lai về mặt bằng giá trị hiện tại. Phương pháp này thường được sử dụng định giá đối với những BĐS có khả năng tạo ra thặng dư tài chính vượt qua chi phí trực tiếp của việc sử dụng BĐS hiện tại đó, BĐS cho thuê mang lại thu nhập, BĐS đầu tư mang lại lợi nhuận. Phương pháp này rất phù hợp áp dụng cho định giá những BĐS có khả năng mang lại một khoản thu nhập đều đặn qua từng thời gian hoặc với những BĐS thương mại – dịch vụ, công nghệ, nông nghiệp, nhà đất là hàng hóa hoặc những BĐS có khả năng sẽ chu thu nhập như đất. Trình tự xác định giá BĐS theo phương pháp thu nhập được thể hiện qua các bước:

Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà BĐS mang lại, có tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập
Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để khấu trừ khỏi thu nhập hàng năm, như: thuế BĐS, sửa chữa, duy tu, bảo hành các BĐS
Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính toán, công việc này có thể dựa vào việc phân tích tỷ lệ lãi của các BĐS tương tự.
Bước 4: Áp dụng công thức vốn hóa để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS cần định giá.

Xác định giá BĐS theo phương pháp thu nhập bằng phương pháp trực tiếp vốn. Phương pháp vốn trực tiếp là một hình thức thu nhập, thông qua quá trình chuyển đổi dòng thu nhập trong tương lai thành một giá trị hiện tại của vốn tại thời điểm xác định giá các BĐS theo công thức:

Giá trị BĐS định giá = Thu nhập ròng hàng năm do BĐS mang lại / Tỷ suất vốn hóa

Thu nhập ròng hàng năm do BĐS mang lại bằng doanh thu hàng năm trừ đi chi phí phát sinh hàng năm
Tỷ suất vốn hóa: là tỷ suất của lợi tức mong đợi trong một năm trên tổng giá trị tài sản (dựa vào giá trị tài sản tương tự giao dịch trên thị trường)

– Ưu điểm

Đơn giản trong áp dụng, công thức tính toán rõ ràng, dễ hiểu
Có độ chính xác tương đối cao khi có những thông tin về các giao dịch chính xác và có thể so sánh được

– Nhược điểm

Trong phân tích các giao dịch cần phải điều chỉnh nhiều mặt: Tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai…dẫn đến khó thuyết phục được khách hàng bởi những thông tin đã điều chỉnh.
Nhiều dữ liệu ước tính, điều chỉnh, vì vậy, đòi hỏi trình độ và kinh nghiệm điều chỉnh phải cao và phải đầy đủ thông tin.
Mang những thông tin hạn chế về những giả định về dòng tiền trong tương lai
Phương pháp thu nhập đòi hỏi phải xác định chính xác tổng thu nhập từ BĐS trong từng năm và phải dự đoán thu nhập trong toàn bộ thời gian tính toán còn lại của BĐS.

PHƯƠNG PHÁP 4: Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá mà giá trị thị trường của BĐS cần định giá được xác định giá trị vốn hiện có trên cơ sở ước tính bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của BĐS trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó. Phương pháp thặng dư được áp dụng để xác định giá trị của các BĐS, khi BĐS có sự phát triển hoặc có tiềm năng để phát triển.

Phương pháp này sẽ rất hiệu quả nếu BĐS có giá trị tiềm tàng và giá trị này sẽ gia tăng rất lớn khi BĐS đó được phát triển BĐS đó được phát triển. BĐS này có thể là đất trống dành cho phát triển hay đất có các kết cấu xây dựng đang tồn tại mà cần phải thay thế hay cải tạo và phát triển lại với những kết cấu xây dựng hoàn toàn mới. Trình tự việc xác định bất động sản được thể hiện qua các bước:

Bước 1: Xác định cách sử dụng tối ưu của BĐS cần định giá, có tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác.
Bước 2: Ước tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển, bằng cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hay phương pháp đầu tư.
Bước 3: Ước tính tổng số chi phí phát triển, bao gồm: chi phí đầu tư vào đất, chi phí xây dựng lợi nhuận của người làm công tác phát triển, chi phí tiếp thị, các phí pháp lý, chi phí tài chính và các phí có liên quan.
Bước 4: Lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát sinh của nhà đầu tư

Xác định giá của BĐS (giá trị chưa được phát triển) theo phương pháp thặng dư chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó, nó được thể hiện qua công thức sau:

Giá trị của bất động sản hay giá trị còn lại = Giá trị của sự phát triển – Chi phí phát triển (gồm cả lãi của nhà đầu tư…)

– Ưu điểm:

Phương pháp này phù hợp với các BĐS có tiềm năng phát triển, các dự án đầu tư.
Phương pháp định giá khá đơn giản, dựa trên các dữ liệu về thị trường nên dễ thuyết phục khách hàng.
Phương pháp này được thực hiện thông qua việc mô tả một quá trình đầu tư, vì vậy có giá trị trong việc tư vấn đầu tư.

– Nhược điểm:

Khó khăn trong việc xác định giá trị sử dụng cao nhất và tốt nhất
Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường
Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với những thay đổi trong ước tính các chi phí và giá bán
Phương pháp này không tính đến giá trị theo thời gian của đồng tiền tức là chưa đưa về cùng mặt bằng để đánh giá

PHƯƠNG PHÁP 5: Phương pháp lợi nhuận

Phương pháp lợi nhận là phương pháp xác định giá BĐS dựa trên khả năng sinh lợi của việc sử dụng BĐS cần định giá. Phương pháp lợi nhuận dựa trên giả thiết giá trị của BĐS có liên quan mật thiết đến lợi nhuận có thể thực hiện được do khai thác BĐS đó mang lại, chứng tỏ BĐS đó có giá trị hơn so với một BĐS không mang lại lợi nhuận hoặc lợi nhuận thấp. Dựa vào nguyên lý trên, phương pháp này đi vào phân tích khả năng thu nhập ước tính của việc sử dụng BĐS, sau đó trừ đi các chi phí hoạt động kinh doanh hợp lý, còn lại một khoản dư ra thể hiện là thu nhập ròng hàng năm đặc trưng cho BĐS. Thu nhập ròng này sau đó được chuyển hóa thành vốn theo đúng như cách trong phương pháp đầu tư. Phương pháp này được sử dụng để định giá cho các BĐS đặc biệt, như: khách sạn, các tài sản nhà đất công cộng, các rạp chiếu bóng và những BĐS khác, mà việc so sánh với những BĐS tương tự gặp khó khăn, do giá trị chủ yếu của chúng phụ thuộc vào khả năng sinh lời của BĐS. Phương pháp này cũng thường được sử dụng để làm cơ sở tính mức thuế. Trình tự xác định giá BĐS được thể hiện qua 4 bước:

Bước 1: Ước tính tổng doanh thu của BĐS
Bước 2: Ước tính tổng chi phí trực tiếp liên quan đến việc tạo ra lợi nhuận (khoản lãi trên vốn, tiền công chô nhà điều hành, tiền thưởng cho người lao động…)
Bước 3: Xác định lãi suất vốn hóa
Bước 4: Ước tính giá trị của BĐS theo công thức vốn hóa

– Ưu điểm:

Phương pháp phù hợp với những BĐS hoạt động tạo ra lợi nhuận
Phương pháp này không đòi hỏi ước tính giá trị cụ thể của BĐS, nó thích hợp với việc xác định giá trị BĐS không có giao dịch trên thị trường với một loại hình kinh doanh cụ thể trong đó có sự đóng góp từ BĐS này.

– Nhược điểm:

Việc chỉ ước tính lợi nhuận sẽ không phản ánh đúng mức độ thu nhập thực tế của tài sản

– Do BĐS góp phần vào hoạt động kinh doanh nào đó, nên việc xác định tỷ lệ đóng góp vào lợi nhuận chung của BĐS là rất khó khăn, đòi hỏi người định giá phải có hiểu biết về hoạt động kinh doanh đó.

Hi vọng, những thông tin trên sẽ thực sự hữu ích đối với các bạn, đặc biệt là những là các nhà đầu tư, anh/chị môi giới, những người quan tâm đến bất động sản.

Ngoài ra Quý khách có nhu cầu đầu tư thì có thể tham khảo 1 số sản phẩm đất nền ven Quy Nhơn khác. Hoặc có nhu cầu ký gửi, tìm kiếm bds phù hợp, cho thuê liên hệ với QUANG SĐT: 092.546.79.79 để nhận hỗ trợ.

TRÂN TRỌNG CẢM ƠN VÀ MONG NHẬN ĐƯỢC SỰ QUAN TÂM TỪ KHÁCH HÀNG.